。住宅需求調查報告 北市信心鬆動
中時電子報 2007/09/27

經建會網路公布委託的「住宅需求動向調查報告」,第二季房地產信心分數明顯出現反轉跡象。台北縣市明顯較中南部悲觀,台北市綜合房價信心更是自九二年第三季以來首次低於一百分,趨向悲觀,購屋負擔則飆至9.9倍,創歷來新高;全國整體對未來房價信心不足,而議價空間增加,顯示消費者信心出現鬆動。從上季開始,消費者信心轉弱的訊息已出現,第二季訊息愈來愈清楚,台北市一直是全國的房地產信心支撐樑柱,竟也開始不支,表示消費者趨向保守。

調查指出,全國房價綜合信心分數降至100.87,較上季減少近六分,是九二年調查以來第三低,顯示消費者信心鬆動,已購屋者出於投資動機的比率降至18.3%,創下近一年半的新低,整體來說屬樂觀,但處於向下盤整階段,且北部低於中南部。

調查指出,台北市平均房價為九百萬,每坪平均31.6萬,較上季增加一萬一,較去年同季更大增五萬四,房價比上所得的購屋負擔比為9.9倍,較上季大增1.8倍,而且民眾貸款負擔率升至40.4%,高於全國平均數字33%,而且創下調查以來的新高,民眾購屋的負擔大幅加重。


。房市現警訊 經建會未公開說明
2007/09/24 聯合

經建會調查顯示,國內房市需求在今年第二季反轉,房價居高不下的台北市,信心指數更出現近三年的最低點,跌落至97.55分;另方面,北市房價所得比卻首度飆高至9.9倍,價格高漲,民眾購屋意願轉趨保守,購屋需求缺乏足夠支撐,已經出現房市泡沫化警訊。

經建會委託國土規劃及不動產資訊中心每季進行這項調查,由於第二季數字不好看,經建會高層低調批示「暫緩舉行記者會」。8月底完成的調查,一直到9月13日,才悄悄掛在國土規劃及不動產資訊中心的網頁,並一反常態不對外公開說明。
調查顯示,第二季全國整體購屋者對房價信心綜合分數為100.87分,比去年同期減少7.13分,是93年第二季以來的第三低,顯示購屋者的房價信心出現鬆動。
其中,房價居高不下的台北縣市,信心分顯低於中南部,台北市綜合信心分數更是92年第三季以來,首度低於100分、只有97.55分,房價所得比逼近10倍;而貸款負擔率也首度達到四成,購屋者購屋負擔沉重。

值得注意的是,租屋者購屋時程已拉長至五年內,且願意付出的價格與市場價格出現落差,購屋市場需求支撐力道不足,對房市發展造成隱憂。
經建會官員分析,房市價格下不來、推案量又很大,加上銀行房貸緊縮,都是房市反轉的主因。最近台北市中山區套房出現大量倒貨情況,就是一個徵兆。


。消息1

業績從五月之後連續下跌至今,五六七月幾乎是一月比一月慘烈,其中大台北地區更是慘中之慘,掉到老闆在痛罵公司經紀人不夠認真,災情慘重到連很多專案經理都作不下去離職了,連素來精華的大安區也都業績大塞車。

看看中山區有多少套房在殺出吧,看看imore有多少套房在信義房屋賣吧,屋主願意賠本賣的有多少? 我只能說,已經不少屋主有這種認知了....

房市大漲的根基,一是投資客,一是銀行利率,現在投資客在逃難、或是轉進商用不動產,還有兩成的投資客還敢進場嗎? 銀行利率持續走高,銀行緊縮房貸成數,成交的件數本來就少了,這之中又有多少是簽約後因為銀行貸款下不來而無法履約的?
大台北的房價跟房市到目前為止,確實是尾聲了...

信義房屋的月營收:
http://tw.stock.yahoo.com/d/s/earning_9940.html
從今年四月以來,確實維持每月衰退的趨勢,甚至比起去年同期,也呈現衰退的現象。今年房價普遍又比去年更高,所以結論是:成交戶數快速減少中....


。消息2

最近信義區與中山區成交的幾個個案,中山區有一間預售屋的套房附帶一個車位(非林森北附近),一坪約38萬成交,屋主原來是一坪40萬買進。信義區有一棟十年屋齡的大樓,正馬路上26坪附帶一個車位,一坪約33萬成交,屋主原來是一坪35萬買進。
當然還有其他個案,只是這些個案反映出一個現象,一個警訊: 大台北的房價,已經漲不上去了! 非但漲不上去,而且還倒退,已經有不願意支撐的屋主開始放大議價空間甚至賠本出售了!
這已經是一個現象、一個現況,此外,我們也看到房仲的成交在下滑,業者自己都承認[成交量縮]。

中秋房市熱?成交量不如預期
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/070925/11/l3k7.html
房市/秋意濃? 新推個案「有人氣、沒買氣」?
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/070925/17/l4e5.html
買氣鈍化 房市價量背離
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/070924/2/l2oq.html

很多仲介也都作不下去,離職的離職、加盟店關店的關店,這也是第二個現象、第二個現況。這些現象、現況的原因是甚麼? 我們看看第一線的仲介人員現在為甚麼難作

一、投資客大幅離場
除了少數資金充沛、也夠專業的投資客之外,大多數的投資客離場,促使許多依靠投資客、不喜歡對一般客慢慢帶看的經紀人混不下去,也使很多小仲介跟著關門大吉,當然更使得堆疊房市價格的需求下降。
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/070920/2/kx9g.html
投資客大減 房貸緊縮鬆動
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/070905/57/jy3b.html

二、利率翻升,銀行放貸成數緊縮,導致自備款增加。
許多本來有購屋條件的購屋族變得沒有購屋條件,房市需求又減少一推動力,看看有多少仲介本來已經談成、或快談成的case,就是因為銀行貸款下不來而破局的? 仲介朋友應該很了解這各銀行的問題。

三、買方觀望心態濃厚,即使有能力購屋的買方,也有貸款條件的買方。
只要不急、沒有時間壓力,在媒體報導以上兩點的情況下,對購屋呈現觀望的心態,看好房市會下跌、不願意在此時進場有經驗的仲介應該都知道,許多自住買方看屋看個半年一年甚至更久那是常有的事,在這種觀望心態推波助瀾下,房市的需求動力又往下下降。

學過經濟學供需原理圖形怎麼畫的,應該都知道,那一條供給線在建商拼命搶推案的情況下已經比原來均衡點時的供給線高,但需求線卻被以上三點一殺再殺、連連倒退,在這種情況下,房市能不跌嗎? 想買房子的人,可以多看,有急需,就大膽砍價。


。利率翻升、繳不出房貸者大增
逾70億法拍屋標售 今年最大宗
2007-09-20 TVBS

台北地院今天標售總價70多億的法拍屋,是今年以來最多金額的法拍案件,而且其中不乏南京東路還有萬華等地的精華地段。業者表示因為利率飆高,不少民眾付不出房貸只好被拍賣。台北地院說從今年7月開始法拍屋至少增加3成;但民間法拍業者卻說,至少以5成到1倍的驚人速度成長!
台北地院法拍室滿滿都是人,他們都是來搶標法拍屋!有33件房產等著要拍賣,台北地方法院說從7月以來法拍屋爆增,保守估計起碼增加3成。

台北地院王審判長:「繳款人沒辦法繳款,才會變成法拍。」記者:「房地產的狀況,是否應該到頂了?熱度是不是差不多了?」台北地院王審判長:「我是覺得差不多了。」

33件等待標售的法拍屋,扣掉銀行臨陣抽手,最後搬上檯面上競拍的有11件,最後成交的只有4件,流標率超過5成,民眾看了又看最後選擇沒出手,顯見市場觀望氣氛濃,所以才出現法拍屋變多,但願意出價的卻不如預期。


。買方佔上,第3季台北地區豪宅「量增價微跌」

第3季大台北地區豪宅市場在美國次級房貸風波與國內入聯、返聯公投政爭的「內憂外患」紛擾,以及房價來到波段高點,買方與賣方在價格上的拉鋸,呈現成交價微跌的現象。

根據永慶房仲集團成交資料顯示,2007年大台北地區豪宅市場各季成交量均較去年同期至少有80%以上的成長,但在價格上,第3季平均成交單價卻較第2季略為下滑,北市豪宅下滑約1.23%,北縣豪宅下滑約6.74%。
以台北市豪宅而言,平均成交單價由第2季的平均55.33萬元,下滑至第3季的54.65萬元,下滑約1.23%;再以台北縣豪宅而言,平均成交單價由第2季的35.77萬元,下滑至第3季的33.36萬元,下滑約6.74%,整體第3季大台北地區豪宅市場,呈現「量增價微跌」的格局。

近期台灣股市受到美國次級房貸風波影響,股市波動激烈,在投資股市無法保證獲利的狀況下,紛紛轉進相對穩健保值的豪宅市場,使得豪宅市場交易量持續攀升,但由於次級房貸風波何時可平息,市場各方仍未有定論,加上國內目前遭遇入聯、返聯公投爭議紛擾,在面臨「內憂與外患」下,對於政經情勢敏感的豪宅買方也開始趨於保守觀望;再加上豪宅價格已達波段高點,買方不再輕易追價。

928檔期市場上預售豪宅推案量增,許多非主流豪宅區域也紛紛推出預售豪宅個案,但這些非主要豪宅區域因在地段上比不上真正的豪宅區域,多僅以加強建材與管理,運用各類宣傳行銷手段加以銷售,這類次級豪宅產品價位卻與主要豪宅區域好地段的豪宅產品價位相差無幾,這樣的做法並不見得能吸引豪宅客戶的認同,因此銷售上議價空間加大,在供給量增的狀況下,連帶影響整體豪宅市場,使得豪宅市場平均成交單價呈現略為下滑的跡象。

建議豪宅買方選購豪宅產品應避開非主要豪宅的區域,並考量政府對地區的發展目標與建設規劃等因素,選擇真正與具有潛力豪宅區域,如此購買豪宅產品將可兼具自住、投資與保值等功能。



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